Todo condomínio residencial ou comercial possui despesas referentes às partes comuns do condomínio. Nesta questão, estão incluídas as despesas com portaria, limpeza, água, gás, energia elétrica, segurança (vigias, câmeras), comunicação (interfones), manutenções diversas (jardim, piscina, salão de festas, churrasqueira, área de convivência, sauna, estacionamento, pilotis), entre outras.
Estas despesas compõem a taxa condominial e são pagas pelos condôminos. As despesas são rateadas mensalmente e os critérios para este cálculo podem variar conforme a convenção de cada condomínio. O cálculo pode ser executado pela fração ideal (proposta pelo Código Civil), pela unidade ou por uma forma mista entre elas. A metodologia da fração ideal leva em conta a área ocupada pela propriedade privada, seja ela um apartamento, uma casa ou uma loja, e faz o cálculo proporcional a esta área. Nesta metodologia, uma cobertura, que possui uma área maior, paga mais do que um apartamento, que possui uma área menor. No critério de cálculo por unidade, as despesas são rateadas igualmente entre as unidades (lojas, apartamentos ou casas), independente da área que ocupam. E na metodologia da forma mista, algumas despesas são rateadas pela fração ideal e outras são rateadas por unidade. Um exemplo disso pode ser um condomínio que possui unidades residenciais e comerciais, onde as unidades residenciais fazem o rateio por fração ideal e as unidades comerciais fazer por unidade. Outro exemplo pode ser um condomínio residencial no qual as despesas ordinárias são rateadas por unidade e as despesas extraordinárias são rateadas por fração ideal. Caso você queira saber mais sobre o que são despesas ordinárias e despesas extraordinárias, visite o nosso artigo DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS NOS CONDOMÍNIOS. Como já dito, esta forma de cálculo do rateio das despesas condominiais geralmente está prevista na convenção do condomínio e precisa ser respeitada.
As despesas ordinárias e extraordinárias também são parâmetros importantes quando há a decisão sobre quem paga as despesas de condomínio nos imóveis alugados. Neles, o inquilino arca com as despesas ordinárias e o proprietário arca com as despesas extraordinárias.
Em todo ano, as despesas condominiais podem sofrer reajustes que impactam no valor da taxa de condomínio. É preciso fazer a apresentação destas despesas em assembleia, para obter a aprovação dos condôminos. Muitas questões podem impactar na alteração da taxa condominial, dentre elas: reajustes impostos pelos fornecedores, histórico das despesas, situação atual das contas, inadimplência dos condôminos, questões trabalhistas, obras e manutenções necessárias, solicitações de benfeitorias a serem realizadas, gastos imprevistos etc.
Em caso de inadimplência dos condôminos quanto à taxa condominial, são previstas regras de cobrança, podendo chegar inclusive às vias judiciais. A questão é que a inadimplência afeta de forma importante a vida financeira do condomínio, uma vez que o não pagamento da taxa condominial implica no acúmulo do déficit do condomínio e pode resultar em não pagamento das contas necessárias. Nestes casos, o síndico, em conjunto com a administradora e equipe jurídica, precisa tomar providências junto ao condômino inadimplente.
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