O segmento de condomínios sempre teve como referência a lei 4591, de 16/12/1964. Esta lei dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Em 11/01/2003, entrou em vigor o Código Civil, e seus artigos sobre condomínios alteraram o que regia a lei 4591/64. No entanto, a lei 4591/64 ainda continua válida nos assuntos não abordados pelo Código Civil.
Neste cenário, o condomínio necessita alinhar os seus documentos internos a estes instrumentos legais. O Código Civil, em seu artigo 1.334, dispõe que o condomínio deve ter dois documentos: a convenção e o regimento interno. A convenção de condomínio possui o objetivo de traçar as diretrizes e as regras de conduta dos condôminos. Para que a convenção tenha validade, é necessário que ela seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis. A convenção determina, dentre outras questões: a quota proporcional e o modo de pagamento das despesas pelos condôminos, a forma de administração do condomínio como as questões relacionadas ao síndico, o funcionamento das assembleias quanto à convocação e deliberações, as sanções aos condôminos, o regimento interno. Desta forma, o regimento interno é parte da convenção e tem o objetivo de estabelecer regras de funcionamento do condomínio, incluindo requisitos para o uso das partes comuns e questões relacionadas à boa convivência entre os condôminos.
É importante que tanto a convenção quanto o regimento interno sejam alinhados e aderentes às leis existentes e entre si. Ou seja, como exemplo, não é correto o regimento interno determinar alguma conduta que seja contrária àquela diretriz exposta na convenção ou nas leis vigentes. Para que isso ocorra de forma adequada e traduza de fato a realidade, é imprescindível a participação dos condôminos na discussão destes documentos. Ter um advogado para a redação ou mesmo para a supervisão do processo de elaboração é outro fator importante. No entanto, ninguém melhor do que os condôminos para que as proposições colocadas nos documentos sejam efetivamente reflexo da realidade do condomínio.
Se a convenção e o regimento interno estão adequados e corretamente redigidos, o condomínio obtém muitos benefícios na condução do seu dia a dia. Se as regras e as consequentes sanções estão descritas, podem-se evitar conflitos de toda natureza: entre síndico e morador, entre zelador e morador, entre síndico e zelador, entre porteiro e morador, entre morador e morador, e assim por diante. Além da diminuição dos conflitos, há também como benefícios a padronização do discurso entre os condôminos, a facilitação de entendimento aos novos moradores, o treinamento dos funcionários do condomínio, e outros.
Sendo assim, ter convenção e regimento interno redigidos de forma competente pode ajudar de maneira importante na rotina diária do condomínio e, consequentemente, na melhora da qualidade de vida dos moradores.
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REFERÊNCIAS PARA ESTE TEXTO:
Lei 4591, de 16/12/1964 – Lei de Condomínio e Incorporações
Lei 10406, de 10/01/2002 – Novo Código Civil e Condomínios
Novo Código Civil – Capítulo Condomínios. Escrito por Mariana Ribeiro Desimone, 10/01/2011. Consulta em 15/01/2021: https://www.sindiconet.com.br/informese/novo-codigo-civil-capitulo-condominios-legislacao-codigo-civil-capitulo-sobre-condominios
Diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno. Escrito por Lorena Lucena Tôrres, há 3 anos. Consulta em 15/01/2021: https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/516927702/diferenca-entre-convencao-de- condominio-e-regimento-interno
